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Leasing Imobiliário: as vantagens e desvantagens de uma forma de financiamento pouco conhecida

O crédito à habitação não é a única forma de financiamento para aquisição de um imóvel. Outra opção menos conhecida é o leasing imobiliário e pode ser uma alternativa viável para quem quer comprar casa mas não tem capital próprio.

Uma vez que os preços das rendas em Portugal têm disparado nos últimos anos, muitas famílias procuram sair deste mercado ao adquirir um imóvel. Isto porque o pagamento da mensalidade de um crédito à habitação acaba por representar uma taxa de esforço mensal menor no agregado familiar.

No entanto, e uma vez que os preços dos imóveis para venda também têm aumentado, os bancos estão cada vez mais cautelosos na concessão de créditos à habitação. Para além disto, conseguir o montante necessário para a entrada e cobrir as despesas e impostos também é um desafio acrescido.

Nestes casos em que o capital próprio disponível para esta entrada inicial é insuficiente ou inexistente, o leasing imobiliário pode ser uma opção a considerar.

O que é o Leasing Imobiliário?

O leasing imobiliário é uma forma de financiamento a médio ou longo prazo que recorre ao uso de um contrato semelhante ao contrato de arrendamento, permitindo que o proprietário de um imóvel disponibilize o mesmo a um inquilino ou locatário que irá pagar uma renda.

No final do período do contrato de leasing, o locatário pode optar por adquirir o imóvel pelo restante valor residual acordado, ou seja, retirando o valor das rendas pagas até à data ao valor de aquisição do imóvel.

Este tipo de contrato é celebrado mais commumente entre instituições de crédito e empresas. Aqui, o banco, por indicação da empresa, adquire o imóvel que esta pretende utilizar como a sua sede ou escritórios, usufruindo do espaço mediante o pagamento de uma renda.

Apesar de menos comum, também há cada vez mais bancos que oferecem esta possibilidade a clientes particulares. 

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Quais são as vantagens do Leasing Imobiliário?

Quando comparamos esta opção ao crédito à habitação, existem várias vantagens que vale a pena notar. Algumas delas são:

Financiamento a 100%:  pode não existir a necessidade de um capital inicial próprio para a entrada e outras despesas;

Flexibilidade no pagamento das prestações: no leasing, o pagamento das prestações mensais pode ser feito com uma periodicidade ajustável e de forma personalizada, desde que acordado previamente entre a Locadora e Locatário;

Isenção do Imposto de Selo: a realização de um contrato de leasing imobiliário não está sujeita ao pagamento do Imposto de Selo, o que pode representar uma poupança de 1,2% do valor total do crédito. Em alguns casos pode até verificar-se o englobamento do valor do IMT no valor total do financiamento, caso a avaliação do imóvel o permita;

Rendas abatem no valor de aquisição: ao contrário de um contrato arrendamento onde não está prevista a possibilidade de compra do imóvel, no leasing, o Locatário tem a possibilidade de adquirir o imóvel pelo seu valor residual no final do prazo do contrato. Isto significa que, todas as rendas pagas até à data contribuíram para a aquisição do imóvel.

Possibilidade de sublocar o imóvel: mesmo que o contrato de leasing ainda esteja em vigor, o inquilino poderá ter a possibilidade de sublocar o imóvel, ou seja, arrendar a terceiros.

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E as desvantagens?

Se a este ponto está a pensar que esta opção parece demasiado boa para ser verdade, não está enganado. Esta opção também vem acompanhada de algumas desvantagens, tais como:

Prazo mais curto e, por isso, prestação mensal mais elevada: o prazo de um contrato de leasing deve ser acordado entre o proprietário e o inquilino mas, em Portugal, este prazo varia entre 7 e 30 anos, sendo que o inquilino não poderá atingir os 75 anos de idade nesse período.

Isto significa que, uma vez que este prazo é mais reduzido do que a maioria dos créditos à habitação, a prestação mensal poderá ser mais elevada quando comparada à opção do crédito;

Intervenções a cargo do locatário: ao contrário do que acontece com um contrato de arrendamento, no leasing imobiliário, todas as intervenções necessárias na habitação ficarão a cargo do locatário. Apenas serão da responsabilidade do proprietário as intervenções que impliquem obras mais profundas ou mesmo de reconstrução;

Possibilidade de venda do imóvel mas com limitações: com um contrato de leasing, o imóvel só passará a ser do inquilino quando este pagar o valor residual do imóvel e, para terminar o contrato antecipadamente para o vender, poderá ter de pagar Imposto Municipal sobre Transacções (IMT);

Facilidade de recuperação do imóvel por parte do banco: uma vez que, como referido anteriormente, o inquilino ainda não é o proprietário do imóvel, enquanto o contrato de leasing estiver em vigor, o processo de penhora pelo banco é mais fácil e rápido no caso de incumprimento do pagamento da renda;

Não há lugar à isenção de IMI: existem alguns casos em que o proprietário de um imóvel fica temporariamente isento de pagar o Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI). No entanto, isto nunca se poderá aplicar quando existe um contrato de leasing imobiliário;

Escolha limitada de imóveis: o leasing imobiliário tem sido facilitado pelas Instituições de Crédito, maioritariamente a imóveis da banca e, por isso, a escolha fica limitada, tornando mais difícil encontrar um imóvel que seja do seu agrado.

Conclusão

O leasing imobiliário pode ser uma boa opção para quem não possui capitais próprios suficientes e precisa de financiamento a 100% ou cujos rendimentos não permitem uma mensalidade tão elevada como aquela que precisaria de pagar por um arrendamento.

No entanto, se tiver algum capital próprio para dar como entrada inicial, poderá compensar mais optar pelo crédito à habitação, já que os encargos poderão baixar consideravelmente. O ideal será pedir diferentes simulações a diferentes instituições bancárias e compará-las para perceber qual é que se adapta melhor ao seu caso particular.

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