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14 Termos do Mercado Imobiliário que Deve Conhecer

Todos os anos entram novos compradores e vendedores no mercado imobiliário. Muitos deles podem ainda não conhecer alguns termos do mercado imobiliário, o que pode causar alguma confusão e até incompreensão de alguns procedimentos.

Muitas vezes, até há quem já conheça o mercado imobiliário há algum tempo e tenha ouvido estes termos. No entanto, não sabe ao certo o que alguns deles significam ou, mesmo que saibam, nunca é demais relembrar.

1. Área Bruta de Construção 

Segundo o Sistema Integrado de Metainformação do INE, a área bruta de construção é o valor resultante do somatório das áreas de todos os pavimentos (pisos), acima e abaixo do solo, medidas pelo extradorso das paredes exteriores com a exclusão de: 

  • Sótãos não habitáveis;
  • Áreas destinadas a estacionamento;
  • Áreas técnicas (central térmica, compartimentos de recolha de lixo, etc.);
  • Terraços, varandas e alpendres;
  • Galerias exteriores, arruamentos e outros espaços livres de uso público cobertos pela edificação.

2. Área Bruta Privativa

Segundo o Sistema Integrado de Metainformação do INE, a área bruta privativa é o valor correspondente à superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração. Este valor exclui as partes comuns do prédio e inclui:

  • Varandas privativas fechadas;
  • Caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração.

3. Área Útil

Segundo o Sistema Integrado de Metainformação do INE, a área útil é o valor correspondente à superfície total medida pelo perímetro interior das paredes que o limitam, descontando encalços até 30 cm, paredes interiores, divisórias e condutas. 

Este valor exclui varandas e terraços e inclui:

  • Vestíbulos;
  • Circulações interiores;
  • Instalações sanitárias;
  • Armários nas paredes;
  • Arrumos e outros compartimentos de função similar.

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4. Certificado Energético

O Certificado Energético é um documento emitido por técnicos autorizados pela Agência para Energia (ADENE). Contém informação sobre as características do imóvel no que toca ao consumo energético relativo a climatização e águas quentes sanitárias.

O resultado da avaliação do consumo energético do imóvel será inserido numa escala de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). Neste documento também estarão indicadas melhorias que poderão ser feitas ao imóvel para reduzir o consumo (como por exemplo, instalação de vidros duplos ou reforço do isolamento).

Este documento é obrigatório para qualquer imóvel que seja colocado no mercado para venda ou arrendamento, seja pelo proprietário ou através de mediação imobiliária e é válido durante 10 anos.

5. CPCV

CPCV é uma sigla para o contrato promessa de compra e venda ou muitas vezes referido apenas como contrato promessa. É uma formalização não definitiva do negócio. Apresenta valor jurífico e é assinado entre um potencial comprador e um potencial vendedor quando há uma intenção de fazer negócio mas sem o mesmo estar concluído.

O contrato promessa está contemplado no Código Civil e, uma vez que tem valor jurídico, gera direitos e deveres para as partes envolvidas. Isto faz com que a probabilidade de o negócio não se vir a realizar seja mais reduzida mas ainda assim não anula essa hipótese.

A vantagem da utilização de um contrato promessa é o facto de demorar menos tempo do que a escritura e vincular as duas partes envolvidas para a formalização do negócio num prazo previamente estipulado.

O contrato promessa ganha mais relevância em situações em que ainda não estão reunidas as condições para a realização da escritura. Nomeadamente, no caso da ausência de licença de utilização do imóvel, o imóvel ainda estar em fase de construção, o comprador não ter acesso imediato ao valor necessário para efetivar a comprar ou ainda aguardar aprovação de um crédito à habitação.

6. Crédito à Habitação

Um Crédito à Habitação é o produto bancário mais barato do mercado. Corresponde a um empréstimo que tem associado uma garantia de um activo real que, neste caso é o imóvel. O facto dos créditos à habitação possibilitarem um alargamento do prazo de pagamento, faz com que as prestações sejam mais reduzidas quando comparadas com créditos de curto prazo.

Num Crédito à Habitação estão envolvidos dois elementos:

  • Um contrato de empréstimo: onde o banco se torna o credor, emprestando uma quantia de dinheiro que deverá ser paga num prazo previamente acordado e ao qual ainda acresce uma taxa de juro;
  • Uma hipoteca: que servirá como garantia dada ao banco para pagamento do empréstimo. Isto significa que, se o dinheiro emprestado pelo banco (e respectivos juros) não for pago dentro do prazo acordado, o banco pode promover a venda (judicial) do imóvel hipotecado como forma de cobrar essa dívida.

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7. Escritura

Uma escritura, também conhecida por escritura pública, é um processo jurídico que estabelece um contrato entre duas partes. Esta é formalizada por um notário e pode ter diferentes teores. No caso do mercado imobiliário, a escritura mais relevante é a escritura pública de compra e venda.

De forma simples, uma escritura é um contrato que indica que uma pessoa vende um imóvel a outra. As escrituras só podem ser feitas na presença de ambos os intervenientes (comprador e vendedor) e com a presença de um Notário, Advogado ou Solicitador. Para além da escritura ter um custo associado, também acresce o valor do imposto de selo e do IMT (que serão abordados mais à frente).

8. Estudo de Mercado

O Estudo de Mercado, também conhecido como Análise Comparativa de Mercado, é um modelo de cálculo usado pelos agentes imobiliários que lhes permite definir o preço de venda mais adequado de um imóvel.

Esta análise deve levar em conta os seguintes factores:

  • Casas vendidas: quais os valores dos imóveis com características semelhantes vendidos nos últimos meses;
  • Casas listadas: quais os valores dos imóveis com características semelhantes actualmente listados para venda;
  • Listagens canceladas ou no mercado há mais de 6 a 9 meses: quais os valores dos imóveis com características semelhantes listados para venda há mais de 6 a 9 meses ou cuja venda foi cancelada.

9. IMI

IMI é uma sigla que significa Imposto Municipal sobre Imóveis. É um imposto que é cobrado anualmente aos proprietários de imóveis ou terrenos pelos municípios onde estes estão localizados.

O valor da taxa a aplicar varia consoante o município e é calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT), ou seja, sobre o valor que as Finanças atribuem ao imóvel ou terreno (segundo o artigo 38.º do Código do IMI).

Há situações em que o proprietário poderá estar isento do pagamento deste imposto.

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10. Imposto de Selo

O imposto de selo é pago pelo comprador do imóvel no momento da escritura. O valor do imposto de selo pode variar dependendo se o comprador pretende comprar o imóvel com capitais próprios, recorrendo a um crédito à habitação e dependendo também do prazo de pagamento desse mesmo crédito.

As taxas a aplicar são as seguintes:

  • Pagamento com capitais próprios: 0,8% do preço do imóvel;
  • Crédito à habitação com um prazo de pagamento superior a 5 anos: 0,6% sobre o valor financiado;
  • Crédito à habitação com um prazo de pagamento inferior a 5 anos: 0,5% sobre o valor financiado.

No caso de haver a concessão de um crédito à habitação este imposto será pago no momento em que o montante do crédito for transferido para a conta bancária do comprador.

11. IMT

IMT é uma sigla para o imposto municipal sobre transacções e é pago sempre que existe uma mudança de proprietário de um imóvel acompanhada de uma transacção financeira. O valor deste imposto é calculado com base no valor do imóvel e a taxa a aplicar varia entre 1 e 8%. O valor desta taxa depende de:

  • Se um imóvel é urbano ou rústico;
  • Localização (continente ou regiões autónomas);
  • Finalidade (habitação própria e permanente, secundária ou investimento).

Também podem existir casos em que há a isenção do pagamento deste imposto. Caso queira fazer a simulação do IMT, pode fazê-lo aqui.

12. Leasing Imobiliário

Tal como o Crédito à Habitação, o Leasing Imobiliário também é uma forma de financiamento a médio ou longo prazo mas este recorre a um contrato de locação financeira. 

A grande diferença entre o Leasing Imobiliário e o Crédito à Habitação é que, enquanto neste último a aquisição da casa é efectuada em nome do interessado, com financiamento do Banco, no Leasing Imobiliário a aquisição é efectuada em nome do Banco, ou outra entidade Locadora, ficando o interessado a pagar uma renda, devendo pagar no final um valor residual quando tenha em vista concretizar a aquisição.

Esta última solução poderá ser a ideal para quem possui um capital inicial limitado ou inexistente.

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13. Mais-Valias

As Mais-Valias são um imposto sobre o rendimento (IRS) que é cobrado sobre o lucro do proprietário na venda do seu imóvel. Ou seja, o Estado cobra uma taxa sobre a diferença entre o valor de venda de um imóvel e o valor da sua aquisição. Portanto, se vendeu o seu imóvel a um valor superior àquele pelo qual o comprou, isso signifca que teve lucro com a venda do seu imóvel. Portanto, há lugar ao pagamento de Mais-Valias (ou IRS a calcular sobre esse lucro).

Para além do valor de compra e venda de um imóvel, este imposto também considera para o seu apuramento:

  • A desvalorização da moeda;
  • Encargos com a venda e compra inicial (pode incluir o valor da comissão da mediação imobiliária, certificado energético, despesas com a escritura, registos e outros impostos como o IMT e Imposto de Selo);
  • Encargos relacionados com a valorização do imóvel realizados nos últimos 12 anos (ou seja, obras de manutenção, conversação ou melhorias)

Há situações em que o proprietário poderá estar isento do pagamento deste imposto.

14. Permuta

Um proprietário que pretenda comprar uma casa e vender a sua, pode optar por fazer uma Permuta. Isto implica que haja uma troca de imóveis, podendo haver lugar a ajuste da diferença entre o valor dos imóveis em questão. Ou seja, se um proprietário entregar um imóvel com valor superior ao daquele que pretende adquirir, irá receber um pagamento que corresponde à diferença destes valores e vice-versa.

Assim, o comprador conseguirá baixar a sua taxa de esforço na aquisição do novo imóvel e também terá benefícios fiscais adicionais. Caso os imóveis envolvidos na Permuta tenham o mesmo valor atribuído, não há lugar ao pagamento do IMT e Imposto do Selo (IS). Ou seja, só há lugar ao pagamento de IMT e IS se o imóvel que o comprador entregar for de um valor inferior e, portanto, tiver de pagar uma parte do preço do imóvel que pretende adquirir, incidindo o IMT e IS apenas sobre a diferença apurada.

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