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Tudo o que Precisa de Saber Sobre a Avaliação de Imóveis

Quer esteja a dar os primeiros passos no mercado imobiliário ou já esteja familiarizado com o mesmo, já deverá ter ouvido falar sobre a avaliação de imóveis.

A avaliação de um imóvel é indispensável para a constituição de um crédito à habitação. No entanto, este não é o único caso em que é obrigatório fazer uma avaliação.

O que é uma Avaliação de Imóveis?

A avaliação de imóveis é um processo que implica a inspecção física a um imóvel por forma a estimar o seu valor financeiro. É um processo habitualmente requerido sempre que está em causa a transacção de um bem imobiliário como um apartamento, uma moradia, uma loja ou um terreno. Esta transacção pode tanto ser para efeitos de venda ou até mesmo de arrendamento.

A avaliação do imóvel deve ser sempre feita no âmbito de um pedido de crédito à habitação. Isto porque o banco ao qual foi pedido o empréstimo tem de saber quanto vale o imóvel a financiar para que possa tomar uma decisão sobre a concessão do crédito.

Tenha em atenção que a avaliação de imóveis tem um custo associado que terá de ser suportado pelo comprador logo no início do processo de transacção do imóvel. O valor da avaliação estará sempre incluído no montante total imputado ao consumidor (MTIC) uma vez que este reflecte todos os encargos associados ao crédito à habitação.

Mas, tal como referido anteriormente, não é apenas para a constituição de um crédito à habitação que poderá precisar de pedir uma avaliação de um imóvel. Também pode haver lugar a este procedimento nos seguintes casos:

  • Reavaliação do Valor Patrimonial (VPT) para ajuste do valor de impostos como o IMI;
  • Para fins de um processo judicial;
  • Partilha de imóveis ou herança;
  • Expropriação por motivos de utilidade pública;
  • Para constituição de um seguro;
  • No âmbito de um processo de investimento.

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Quem é que a pode fazer e como é que a pode pedir?

As avaliações de imóveis apenas poderão ser levadas a cabo por profissionais devidamente certificados, licenciados em uma das seguintes áreas:

  • Gestão imobiliária;
  • Engenharia ou Arquitectura;
  • Numa área relevante ligada à avaliação de imóveis.

O avaliador também deverá ter experiência em Avaliações Imobiliárias, ter uma inscrição activa na Comissão do Mercado de Valores Mobiliários (CMVM), estar inscrito na associação profissional e possuir seguro.

No âmbito do pedido de um crédito à habitação, o banco cobrará o valor da avaliação do imóvel em questão e contratará uma entidade especializada para levar a cabo a mesma. No entanto, o comprador também poderá realizar uma avaliação independente já que terá de dar um valor estimado da casa ao banco quando inicia o pedido de crédito.

Para pedir uma avaliação de um imóvel independente da instituição bancária, pode recorrer a uma das seguintes opções:

  • Empresas especializadas ou técnicos por conta própria;
  • Sites de avaliação de imóveis;
  • Portal das Finanças onde encontrará a opção de avaliação fiscal por município.

Caso o seu objectivo seja o de vender um imóvel e quiser saber qual o valor de mercado, antes de entrar em encargos com avaliações de imóveis, pode pedir um Estudo de Mercado gratuito a um agente imobiliário.

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Quais são os critérios para fazer a avaliação?

De forma a determinar o valor do imóvel, o avaliador terá de ter em conta os seguintes factores:

  • Localização incluindo o piso, orientação solar e acessibilidades;
  • Qualidade da construção e acabamentos;
  • Data de construção;
  • Estado de conservação;
  • Terreno onde se encontra;
  • Tipologia e disposição das divisões;
  • Equipamentos disponíveis;
  • Facilidades da habitação como estacionamento, piscina, elevador, etc;
  • Estado actual do mercado imobiliário.

Mesmo tendo todos estes factores em conta, ainda é possível fazer a avaliação de um imóvel usando diferentes métodos. Os mais comuns são:

  • Método Comparativo que se baseia no conhecimento do mercado imobiliário local. Ou seja, leva em conta os valores das transacções de imóveis com características semelhantes ao imóvel em questão.
  • Método do Rendimento que é utilizado apenas quando é possível estimar o rendimento passível de ser obtido através do imóvel. Tem como base a capitalização actual da renda líquida prevista.
  • Método do Custo que consiste na soma do valor de mercado do terreno onde o imóvel está inserido e do custo de todos os componentes necessários para a construção de um imóvel idêntico em termos físicos e funcionais. Este método é mais utilizado na avaliação de bens imobiliários raramente transaccionados tais como igrejas ou castelos.

Conclusão

Apesar de haver critérios e métodos bem definidos para a avaliação de imóveis, esta não é uma ciência exacta. Isto porque se trabalha com estimativas, dados estatísticos e mesmo a atribuição de ponderação muitas vezes depende da sensibilidade, experiência e conhecimentos do avaliador.

No entanto, quando se comparam diferentes avaliações ao mesmo imóvel, deverá haver algum grau de convergência, sendo que as avaliações não deverão divergir entre si mais do que 20%. É sempre possível que haja um pedido de esclarecimentos por forma a apresentar justificações técnicas para o valor apurado.

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