No início de cada ano, criam-se expectativas para todas as indústrias e muitos especialistas analisam o ano que passou, tentando prever o que poderá estar para vir. O mercado imobiliário não é excepção e é até um dos mercados que mais curiosidades desperta.
Saiba o que aconteceu ao longo do ano de 2021 e quais poderão ser as tendências do mercado imobiliário para 2022.
Tabela de Conteúdos
O mercado imobiliário em 2021
É quase impossível pensar no futuro sem antes analisarmos o que aconteceu no passado. É indispensável perceber qual o trajecto da evolução mais recente. Por isso, começamos por analisar o que aconteceu em 2021 no mercado imobiliário.
Segundo a consultora Knight Frank, no final do terceiro trimestre de 2021, os preços médios dos imóveis aumentaram 10,6% em 150 das maiores cidades do mundo, quando comparado com o mesmo período de 2020.
Este mesmo estudo indica que 44% das maiores cidades mundiais registaram um aumento superior a 10%. Apesar de não terem atingido um aumento dos preços na ordem dos dois dígitos, também houve um aumento dos preços dos imóveis em Lisboa e no Porto (as duas cidades portuguesas incluídas neste estudo), registando um aumento de 2,4% e 6,7% respetivamente.
Já quando olhamos para os dados da KW Area e do Confidencial Imobiliário, verificamos que os preços das habitações em Portugal terminaram 2021 com aumentos na ordem dos 12,2%.
É importante sublinhar que em Dezembro do ano passado, estes preços acumulavam uma subida de 13,7%, quando comparados com o início da pandemia em Março de 2020. Grande parte desta valorização após a pandemia ocorreu nos últimos 8 meses.
Já em relação ao preço das rendas, estas registaram uma subida em Lisboa e uma descida no Porto. Assim, estas cidades apresentam valores 17,9% e 10,1% abaixo dos valores pré-pandemia, respetivamente. No entanto, parece que o ciclo de descida do valor das rendas chegou ao fim.
Impacto do aumento das taxas de juro e inflação no mercado imobiliário em Portugal
Apesar do mercado imobiliário em Portugal aparentar uma forte resistência à crise provocada pela pandemia que afeta outros setores, há alguns fatores que geram alguma preocupação. As duas principais preocupações deste setor para o ano de 2022 estão relacionadas com a inflação e a subida das taxas de juro.
Muito se tem vindo a falar sobre o aumento da inflação que, na zona euro, fixou-se nos 5,1%. Portugal apresentou uma taxa de inflação inferior à da zona euro com uma subida de 3,4% que, ainda assim, é um valor alto. Estes aumentos poderão levar o Banco Central Europeu (BCE) a rever a sua política de taxas de juro e poderá mesmo haver um aumento das mesmas em 2022.
Na prática, se se verificar um aumento das taxas de juro, este poderá trazer um problema sério ao mercado imobiliário e às famílias portuguesas. Isto porque, o aumento destas taxas irá resultar num consequente aumento da Euribor, aumentando também a despesa mensal das famílias com o crédito à habitação com taxa variável.
Se a Euribor subir, isto poderá também resultar num abrandamento da procura por novas casas, já que o crédito à habitação ficará mais caro. O aumento desta pressão sobre os orçamentos familiares poderá também levar a eventuais incumprimentos e consequente reentrada de imóveis no mercado.
Assim, poderemos estar perante um aumento da oferta e diminuição da procura o que, poderá levar a uma descida dos preços dos imóveis. Isto poderá ser um especial problema para aqueles que compraram imóveis quando o mercado imobiliário estava em alta e pretende agora vendê-lo para pagar o crédito.
No entanto, todos estes cenários serão apenas uma possibilidade real caso haja efetivamente um aumento das taxas de juro por parte do BCE.
O que os especialistas prevêem para 2022
Como vimos anteriormente, o mercado imobiliário pode vir a ser muito afetado caso haja um aumento das taxas de juro. Para além disto, também a evolução da pandemia poderá condicionar o mercado e este também está dependente dos eventuais apoios que o Governo poderá vir a criar.
Analisando os dados que temos até agora e, enquanto não se verificar o cenário descrito no ponto anterior, é expectável que continue a existir um desequilíbrio entre a evolução da oferta e da procura que são desafios comuns para o mercado imobiliário.
Este desequilíbrio irá continuar a traduzir-se num aumento consistente dos preços dos imóveis, tal como se verificou no mês de Janeiro deste ano onde, segundo o Confidencial Imobiliário, houve um aumento de 1,9% dos preços da habitação.
Os maiores desafios que limitam a oferta estão relacionados com os atrasos na construção e licenciamento de projetos, falta de mão de obra e escassez ou aumento de preços da matéria-prima. Já a procura continua a ser afetada pelo habitual desajuste entre a oferta existente e a capacidade económica dos portugueses.
Ainda assim, espera-se que a subida dos preços dos imóveis de habitação continue a verificar-se ao longo deste ano, em especial nos mercados da periferia das cidades. Como o teletrabalho continuará a ser uma realidade para muitos portugueses, também a procura por imóveis fora dos grandes centros urbanos poderá aumentar e, em especial, por imóveis com varanda ou espaços exteriores.
No que toca à contratação de créditos à habitação, é muito provável que se mantenha a tendência de preferência por créditos de taxa fixa, graças à iminente subida das taxas de juro. Isto porque, ao adquirir um imóvel, as famílias terão uma maior segurança no que toca à prestação que terão de pagar ao banco, reduzindo o risco de incumprimento.
Conclusão
Os atrasos na construção e licenciamento causados pela pandemia continuam a afetar os preços dos imóveis, já que levaram à diminuição da oferta que não está a ser capaz de acompanhar as necessidades dos portugueses. Isto é o principal fator que tem levado ao aumento dos preços dos imóveis de habitação.
No entanto, também a crise causada pela pandemia em diversos setores, contribuiu para a diminuição dos rendimentos de muitas famílias portuguesas, diminuindo a capacidade económica das mesmas.
Assim, em 2022, é expectável que o mercado imobiliário continue a enfrentar o habitual desafio de equilibrar a balança entre a procura e a oferta. No entanto, o cenário poderá ser muito diferente caso se venha a verificar o aumento das taxas de juro na zona euro.
