Estrangeirismos, siglas e outros termos técnicos podem fazer com que seja difícil comparar simulações de créditos à habitação.
Para que a sua escolha seja a mais acertada, deverá dedicar algum tempo a sondar o mercado de forma a encontrar a melhor oferta. Mas, tendo várias simulações feitas, como é que as consegue comparar?
A única forma de conseguir tomar uma decisão acertada é estando bem familiarizado com termos tais como o Spread, TAN, ou TAEG. No entanto, apesar de ser importante conhecer todos estes termos, apenas um deles será o que deverá usar para comparar as diferentes simulações.
Tabela de Conteúdos
O Que é o Spread?
O Spread é a percentagem que representa a margem que o banco irá receber com o seu crédito à habitação e é muitas vezes esta a taxa que os bancos utilizam para concorrer entre si e atrair clientes.
O Spread é definido caso a caso e depende de vários factores, tais como:
- O historial de crédito do cliente;
- A relação entre o cliente e o banco;
- A percentagem do valor do imóvel a ser financiado;
- Se há subscrição de outros produtos bancários como cartões de crédito, seguros ou domiciliação do ordenado.
Apesar de se falar muito no Spread, não é este o valor que deve utilizar para comparar diferentes créditos à habitação. Isto porque o Spread não reflecte o valor total que terá a pagar já que não inclui os custos de outros produtos bancários.
Ou seja, se para obter um certo valor do Spread tiver de subscrever a um seguro ou cartão de crédito, os custos anuais destes serviços podem ser superiores à diferença do Spread e poderá não compensar.
O Que é a TAN?
A TAN é a Taxa Anual Nominal e corresponde à soma do Spread e da Euribor. A TAN corresponde à taxa de juro do empréstimo e pode ser variável ou fixa.
Caso opte pela taxa variável, o que fará variar a taxa será a Euribor. Se optar pela taxa fixa, essa taxa será definida pelo banco mas, em condições normais, a prestação de um crédito com taxa fixa será mais elevada do que a prestação de um crédito com taxa variável.
Um cliente que opte pela taxa fixa não corre o risco de ter a sua prestação mensal aumentada. No entanto, caso o valor da Euribor desça, a prestação continuará sem sofrer qualquer alteração e acabará por não beneficiar de uma potencial redução da prestação a pagar ao banco.
Tal como o nome indica, esta taxa é anual e aplica-se a todos os tipos de créditos e produtos financeiros que carecem de pagamento de juros. Não é exclusiva ao crédito à habitação.
Por si só, a TAN não é a taxa que deve usar na comparação de diferentes créditos à habitação uma vez que ela não engloba o custo total do crédito. Esta taxa não inclui impostos ou outros custos associados.
Assim, se o valor da TAN for baixo isso não significa que o custo total do crédito à habitação também o seja.
O Que é a TAEG?
A TAEG é a Taxa Anual Efectiva Global e é esta que permite ter uma clara ideia dos encargos que irá ter com o crédito à habitação uma vez que ela engloba todos os custos do mesmo, incluindo:
- Comissões do empréstimo;
- Seguro obrigatórios;
- Juros;
- Despesas com impostos ou registos;
- Outros encargos associados.
Se se tratar de um crédito com garantia hipotecária, também estão incluídos os impostos e emolumentos associados ao registo da hipoteca. Um crédito com garantia hipotecária é quando o cliente dá como garantia ao banco um outro imóvel ou outro bem desde que este esteja livre de encargos ou outras hipotecas.
A TAEG acaba por ser a taxa que representa o custo do crédito face ao montante emprestado e expressa-se em percentagem do montante do crédito. A TAEG deve vir indicada na FINE (Ficha de informação Normalizada Europeia).
Uma vez que engloba muitos dos custos associados ao crédito à habitação, a TAEG é um bom termo de comparação entre as várias simulações que fizer. No entanto, tenha em atenção que esta taxa não inclui custos como:
- Comissões de reembolso antecipado;
- Custos notariais;
- Montantes a pagar por incumprimento.
Como comparar simulações de créditos à habitação?
Como a TAEG engloba muitos dos custos associados ao crédito à habitação para além da taxa de juro, esta acaba por ser a melhor medida para comparar diferentes propostas de crédito desde que as características das diferentes simulações sejam as mesmas.
Ou seja, deve apenas utilizar a TAEG para comprar os diferentes créditos se eles tiverem o mesmo prazo, montante e modalidade de pagamento. Se for este o caso, a proposta que tiver a TAEG mais baixa será a proposta mais barata.
No entanto, se pretender comparar créditos à habitação com diferentes características, deverá olhar para o Montante Total Imputado ao Consumidor, ou MTIC.
O MTIC é o melhor termo de comparação entre diferentes simulações já que ele reflecte o montante total a pagar ao longo de todo o período do empréstimo. Ele também inclui todos os custos tais como juros, comissões, impostos e outros encargos. De forma simples, ele traduzirá quanto irá pagar pelo crédito no seu total.
Tal como com a TAEG, também poderá consultar o MTIC na FINE.
Conclusão
O Spread e a TAN são apenas uma pequena parte que compõe o crédito à habitação uma vez que não incluem todos os custos que o cliente terá com o mesmo.
É verdade que um Spread mais baixo resulta numa TAN mais baixa mas isso fará com que o crédito seja mais barato no total? Tudo dependerá de que outros serviços será o cliente obrigado a subscrever para ter acesso a esse valor reduzido do Spread e o custo dos mesmos.
Para facilitar a comparação entre os vários crédito opte por usar a TAEG caso os créditos tenham as mesmas características. Caso contrário, opte por comparar o MTIC que lhe irá dar o montante total que irá pagar pelo crédito independentemente dos produtos a subscrever e do prazo do empréstimo.
