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Porquê investir no mercado imobiliário e como identificar uma boa oportunidade de investimento?

Investir no mercado imobiliário exige um bom conhecimento sobre os fatores que influenciam os preços dos imóveis e um capital inicial considerável. Ainda assim, este tipo de investimentos é ainda um dos mais populares e tem-se mostrado muito resistente aos efeitos da crise pandémica.

Se pretende dar os primeiros passos e investir neste mercado, é importante que saiba reconhecer uma boa oportunidade quando a vê para que tire o maior proveito do dinheiro que investe.

5 razões para investir no mercado imobiliário

Grande parte das pessoas mais ricas do mundo têm alguma parte do seu capital investido no mercado imobiliário. Seja em imóveis residenciais, comerciais, turísticos ou terrenos, este continua a ser uma das formas mais tradicionais de investimento pelas seguintes razões:

1. É um investimento seguro: o mercado imobiliário é, historicamente, a forma de investimento mais estável. Isto porque há sempre um imóvel envolvido em todas as atividades da nossa vida. Seja porque precisamos de um lugar para viver, para trabalhar, para fazer compras, para conviver, etc. Enquanto precisarmos de um lugar físico para vivermos as nossas vidas, ​​haverá sempre procura por imóveis;

2. Tem potencial de valorização: com a população mundial em constante crescimento, a procura por imóveis também aumenta. Isto resulta num aumento dos preços dos imóveis a longo prazo já que, as empresas de construção e produção de matérias primas não têm capacidade de responder adequadamente a esse aumento da procura;

3. Permite a criação de rendimento passivo: ao investir no mercado imobiliário poderá ganhar dinheiro sem precisar de trabalhar de forma ativa, ao entrar no mercado de arrendamento de imóveis;

4. Protege o seu dinheiro da inflação: o valor dos imóveis ou do arrendamento também é atualizado com a inflação. Assim, o poder de compra do seu dinheiro estará protegido, ao contrário do que acontece quando o deixa parado no banco;

5. Permite a diversificação do seu portfólio de investimentos: ao diversificar o seu portfólio de investimentos irá reduzir os seus riscos. Mesmo que possua outros tipos de investimentos, poderá sempre alocar parte do seu dinheiro em imóveis seja através da compra direta de imóveis ou através de fundos imobiliários.

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Em que tipos de imóveis pode investir?

O mercado imobiliário não é feito apenas de apartamentos e outros imóveis residenciais. Há muitos segmentos dentro deste mercado e cada um deles com as suas características e sujeito a diferentes fatores. Os principais segmentos do investimento imobiliário são:

  • Residencial: este é o mais comum entre os investidores particulares e consiste na compra de imóveis destinados à habitação, sejam estes apartamentos ou moradias. Em regra, quem investe neste segmento fá-lo com o objetivo entrar no mercado de arrendamento de imóveis para criar um rendimento passivo ou vender mais tarde e gerar mais-valias;
  • Comercial: neste segmento estão incluídas as lojas de rua e espaços em centros comerciais. Não é um investimento comum entre investidores particulares, sendo um tipo de investimento dominado por investidores institucionais;
  • Terrenos: este segmento do mercado imobiliário tem vindo a ganhar popularidade dado o aumento da procura por terrenos fora das grandes cidades. Isto porque, com o crescimento do teletrabalho por força da pandemia, muitas famílias optam por viver e trabalhar em zonas mais afastadas nos grandes centros urbanos. Muitas optam por comprar terrenos para que possam construir uma casa de raiz, de acordo com as suas necessidades e preferências;
  • Escritórios: aqui estão incluídos os imóveis utilizados pelas empresas como sede ou escritórios. Este segmento foi o mais afetado pela pandemia de forma negativa. Com o aumento do teletrabalho, muitas empresas optaram por vender os seus escritórios ou terminar os seus contratos de arrendamento, o que levou a uma diminuição da procura por este tipo de imóveis;
  • Indústria: neste segmento estão incluídos todos os imóveis destinados ao desenvolvimento das atividades de empresas como fábricas e armazéns. Com o aumento das compras online, este segmento tem registado um aumento da procura, em especial por armazéns e centros logísticos;
  • Turismo: aqui estão incluídos hotéis e outros empreendimentos turísticos que, similarmente aos escritórios, também registaram uma diminuição na sua procura devido às limitações da circulação das pessoas.

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Como identificar uma boa oportunidade de investimento?

Apesar do mercado imobiliário ser um investimento seguro, ainda assim é possível tomar decisões menos boas. Para avaliar se um imóvel em específico é uma boa oportunidade de invesmento ou não, considere os seguintes pontos:

  • Desenvolvimento futuro na zona em questão: procure descobrir quais são os planos de desenvolvimento aprovados pela Câmara Municipal e que trabalhos estão a decorrer na área. Se houver muitas construções a decorrer, é possível que essa seja uma área que virá a ter um bom crescimento e consequente aumento dos preços no mercado imobiliário local;
  • Número de listagens de imóveis disponíveis: se a zona que está a avaliar tiver um número anormalmente alto de listagens de imóveis, isto tanto pode significar que é um mercado sazonal, e está atualmente na época baixa, ou então que essa zona está em declínio e com pouca procura. É importante saber qual das opções é aquela que se aplica. Isto porque, um elevado número de listagens pode obrigar os proprietários a diminuir o valor das rendas para atrair inquilinos, enquanto que um baixo número de listagens pode permitir aumentar o valor das rendas;
  • Valor médio das rendas: é importante que esteja a par do valor médio das rendas, em especial do valor médio por m². Isto porque a renda deverá ser suficiente para cobrir o valor da mensalidade que irá pagar ao banco pelo crédito à habitação (se recorrer a um), impostos e outras despesas de manutenção;
  • Use a regra dos 5%: um bom primeiro filtro que pode aplicar é a regra dos 5%. Esta é uma conta simples que o ajudará a perceber quais são os imóveis que merecem uma análise mais atenta. Assim, após estudar o mercado local, se perceber que um imóvel poderá vir a render 5% do seu valor de compra por ano, guarde-o nos seus favoritos. Ou seja, se um imóvel custar 100.000€, este deverá render 5.000€ (100.000×0,05) por ano, ou seja, deverá ser possível arrendá-lo por, pelo menos, 416€ por mês (5.000/12);
  • Impostos sobre o imóvel: é importante ter em consideração os impostos que terá de pagar sobre o imóvel. Isto não signfica que deva descartar um imóvel com mais impostos. Tudo dependerá de outras questões como se está numa zona cuja procura compensa ou não. No entanto, também há zonas com pouca procura e impostos elevados.

Conclusão

Investir no mercado imobiliário requer algum capital incial considerável mas ainda acaba por ser um dos tipos de investimento mais populares. isto porque é um dos que melhor protege o dinheiro que investe e ainda lhe permtie criar rendimento passivo.

No entanto, para que consiga tirar maior partido do seu investimento é preciso que saiba analisar o potencial dos imóveis para encontrar a oportunidade certa para si. Desde analisar o desenvolvimento futuro da zona em que procura investir até ao valor das rendas para perceber se conseguirá que o imóvel tenha um rendimento mínimo anual de 5% do valor de compra.

Leve o seu tempo a acompanhar o mercado e a conhecer bem todos os fatores que influenciam os preços dos imóveis. Na dúvida, não hesite em recorrer a alguém com mais experiência no mercado que o possa ajudar a tomar a decisão certa.

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